Otázky a odpovědi - FAQ

Odpověď: Pasport stavby je zjednodušená projektová dokumentace, která přesně popisuje a zakresluje aktuální skutečný stav již existující budovy. Potřebujete ho v situacích, kdy se původní dokumentace ztratila (v archivech stavebního úřadu i u vás doma), nebo když stavba nebyla historicky správně zapsána do katastru nemovitostí. Bez ověřeného pasportu budovu nemůžete legálně prodat, darovat, pojistit ani na ni získat hypotéku. 

Odpověď: Zásadní. Pasport se uplatňuje u staveb, které jsou v jádru legální (byly postaveny v minulosti s vědomím úřadů, nebo jde o historické objekty), ale chybí k nim dokumentace. Dodatečné povolení musíte řešit v případě novodobých "černých staveb", které byly postaveny bez ohlášení či stavebního povolení. U dodatečného povolení se provádí kompletní řízení a musíte zpětně doložit vyjádření všech dotčených orgánů (životní prostředí, sítě atd.). 

Odpověď: U historických a starších staveb (zpravidla starší 10-20 let) vám pokuta za černou stavbu nehrozí. Nový stavební zákon na tyto případy pamatuje. Je však vaší povinností uvést stav do souladu s legislativou. Stačí nechat zpracovat pasport stavby, který stavební úřad ověří, a na základě toho katastrální úřad budovu bez sankcí zapíše do katastru nemovitostí. 

Odpověď: Ano i ne – nový stavební zákon sice u obou staveb zavádí limit zastavěné plochy do 40 m² a výšky do 5 metrů s jedním nadzemním podlažím, ale má to obrovský legislativní háček v umístění na pozemku. Aby garáž nebo pergola mohly být považovány za drobné stavby (které nevyžadují žádné povolení ani pasport), musí být umístěny výhradně na pozemku, kde již stojí zkolaudovaný rodinný dům nebo objekt pro rodinnou rekreaci v zastavěném území obce. Pokud tedy stavíte pergolu či garáž na zahradě u svého domu, podmínky pro volný režim bez úřadů splníte. Pokud však chcete garáž postavit na samostatné, prázdné parcele (například na louce, ostatní ploše nebo zahradě bez domu), tato výjimka neplatí a úřad bude vždy vyžadovat plnohodnotný projekt.

Druhým chytákem je vnitřní uspořádání a účel – stavba nesmí obsahovat pobytové či obytné místnosti, hygienické zázemí (WC, sprchu) a nesmí sloužit k podnikání. Pokud jste tedy vybudovali garáž nad 40 m², garáž na prázdném pozemku, nebo pergolu, která má v podkroví pokojík na spaní, jedná se o černou stavbu a pasport k její legalizaci stačit nebude. V takovém případě pro vás musíme zpracovat kompletní dokumentaci pro dodatečné povolení stavby, kde je navíc u garáží kriticky důležité splnit přísné normy požární bezpečnosti (včetně posouzení odstupových vzdáleností) a získat souhlas Hasičského záchranného sboru.

Třetím zásadním chytákem je nutnost dodržet minimální odstupovou vzdálenost 2 metry od společné hranice se sousedem, protože jakýkoliv bližší posun k plotu automaticky ruší volný režim a vyžaduje oficiální stavební povolení nebo dodatečnou legalizaci.

Odpověď: Vše se odvíjí od toho, kde se vaše nemovitost nachází. Ve Středočeském kraji a v kraji Vysočina jezdíme stavby zaměřovat automaticky osobně, takže se nemusíte o nic starat. U všech ostatních krajů v České republice řešíme pasportizaci efektivně a 100% online, což vyžaduje drobnou součinnost z vaší strany, abyste nám nemovitost sami zaměřili. Nemusíte mít ale vůbec žádné obavy – dopředu vám dodáme detailní a přehledné informace, jak na to, a zjistíte, že na tom není nic složitého. Pro samotné digitální překreslení v našem ateliéru nám pak velmi pomohou jakékoliv staré načrtnuté plánky, historické kupní smlouvy, fotografie objektu. 

Odpověď: Samotné zpracování zjednodušené dokumentace v našem ateliéru trvá standardně 1 až 2 týdny od momentu, kdy máme k dispozici kompletní podklady. Následné ověření dokumentace stavebním úřadem závisí na rychlosti konkrétního úřadu, obvykle se pohybuje v rozmezí 30 dnů. Všechna podání na úřady činíme elektronicky přes datové schránky, což celý proces maximálně urychluje. 

Odpověď: Pokud stavební úřad zjistí, že vaše budova (nebo její část) není zapsaná v katastru nemovitostí a nemá žádnou dokumentaci, může vás oficiálně vyzvat k nápravě nebo v horším případě zahájit řízení o odstranění stavby. U starších a historických objektů sice nehrozí pokuta, ale zbytečně se vystavujete stresu z úředního řízení. Mnohem častěji však tento problém vypluje na povrch v nejméně vhodnou chvíli – například při prodeji nemovitosti, dědickém řízení, nebo když banka kvůli chybějícímu zápisu v katastru odmítne kupujícímu schválit hypotéku. Nechat si zpracovat pasport stavby včas a v klidu je vždy levnější a rychlejší než řešit krizovou situaci s rozjetým úředním řízením nebo ohroženým prodejem domu.